jueves, 17 de marzo de 2011

TOMA DE DECISION - ¿QUE NOS CONVIENE: REDUCIR EL CREDITO HIPOTECARIO, AMORTIZANDO EL CAPITAL O EL PRE PAGAR LAS CUOTAS?

El Caso de Créditos Hipotecarios
Jorge  tiene un crédito hipotecario cuyo saldo es de US$ 34,000, el plazo que aún le queda por pagar es de 220 meses con una cuota mensual de US$ 360. El acaba de juntar un dinero, fruto de sus ahorros y utilidades que le pago la empresa donde trabaja, haciendo un total de US$ 20,000
Jorge ha consultado a varios amigos que ya tienen un préstamo hipotecario y han reducido sus deudas, pero nadie le ha confirmado si es más conveniente reducir el monto del capital o el número de cuotas, para tal efecto él ha consultado vía internet a JDELCA ASESRORAMIENTO EMPRESARIAL, en donde se han realizado los siguientes cálculos:

A)   Si Jorge aplica los US$ 20,000 a las cuotas del crédito hipotecario para reducir el plazo estos son los resultados:
Saldo (principal)       US$
   34,000.00

No cuotas (pendientes)
220
meses
Valor cuota mensual
360

Monto a pre-cancelar
        20,000




Determinación de la Tasa Mensual

TEM
0.92%


Con los datos iniciales y usando Excel, se determinó la tasa efectiva mensual de la operación, para ello se aplicó la función =TASA.

Luego aplicando la función =PAGO.INT.ENTRE se determinó el monto de intereses a pagar de continuar con el calendario inicial del pago.
Intereses por pagar US$
  -45,200.00

Al aplicar a las cuotas, los US$ 20,000,  ahora el número de meses se reduce de 220 a 165, es decir en 4 años y medio se reduce el plazo de su crédito. Se dividido US$ 20,000/360 para obtener la cuotas a pre cancelar.
No de cuotas a pagar
         55.00


No de cuotas pendientes
        165.00

Luego aplicando la función =PAGO.PRINC.ENTRE se determinó la cantidad de capital que se amortiza en las 55 cuotas pre-canceladas. Con este valor se definió el saldo  de principal a cancelar que sería de US$ 30,560.80
Luego, el monto de su cuota se mantiene con un plazo menor (165) y los intereses que pagarían en dicho plazo serian de US$ 28,839.20
Reducción del principal
    -3,439.20
Saldo del principal
   30,560.80
Intereses por pagar
  -28,839.20

Se ahorrarían el pago de intereses en dicho tiempo por US$ 16,360.80
El saldo de su crédito hipotecario seria ahora de US$ 30,560.80
Reducción del pago intereses
  -16,360.80

B)   Si Jorge  aplica los US$ 20,000 al capital del crédito hipotecario para reducir el monto de la cuota estos son los resultados;
Si no aplicaba dicho dinero al capital del crédito sus intereses en el tiempo sumarian US$ 45,200 (Ver parte A)
Intereses por pagar US$
  -45,200.00

Al aplicar los US$ 20,000 al capital, este se reduce y quedaría un saldo de capital igual a US$ 14,000.
Reducción del principal
  -20,000.00
Saldo del principal US$
   14,000.00

 Luego al aplicar la función = PAGO, y al aplicar al capital de la deuda los US$ 20000, se obtiene que ahora el valor de su cuota se reduce de US$ 360 a US$ 148.24
Cuota Mensual US$
        148.24

Como  el plazo de su crédito se mantiene en 220 meses con una cuota mensual menor y los intereses que pagarían en dicho plazo serian de US$ 18,611.76  (aplicando la función =PAGO.INT.ENTRE)
Se ahorrarían el pago de intereses en dicho tiempo por US$ 26,588.24
El saldo de su crédito hipotecario seria ahora de US$ 14,000
Intereses por pagar
  -18,611.76
Reducción del pago intereses US$
  -26,588.24

CONCLUSION:
Por todo lo mencionado, la Opción B es la más conveniente, porque nos permite ahorrar el pago de intereses, la idea es no aplicar a la capitalización de intereses. Jorge al pagar una menor cuota, tendrá una mayor capacidad de ahorro. Si el siguiente año logra generar un ahorro importante, preferirá aplicarlo al capital, de esta manera puede cancelar más rápidamente su crédito hipotecario.
No es tan malo tener un crédito hipotecario por un plazo extenso, más importante es generar mayores ingresos, disminuir gastos e invertir el dinero.
Recordemos que el patrimonio familiar es el valor de todos los bienes que posees menos el valor de todas tus obligaciones, el patrimonio aumenta en la medida que tus activos crezcan más rápidamente que tus pasivos.

JORGE DEL CASTILLO CORDERO

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